寧德新聞網(wǎng)11月8日電 （李玲玲)）近幾年，隨著房屋買賣政策的相繼出臺(tái)，影響著各地的房地產(chǎn)行業(yè)，人民對(duì)房屋的需求越來(lái)越大，隨之而產(chǎn)生的矛盾和糾紛也逐年上升。房屋買賣合同糾紛主要特點(diǎn)有：矛盾問(wèn)題紛繁復(fù)雜，當(dāng)事人人數(shù)眾多，矛盾社會(huì)影響大?，F(xiàn)就我院2014年至2018年審理的房屋買賣合同糾紛案件進(jìn)行分析，進(jìn)一步了解商品房買賣合同糾紛產(chǎn)生的原因及探索應(yīng)對(duì)措施。2014年至2018年10月，我院受理房屋買賣合同糾紛案件呈現(xiàn)逐年上年的趨勢(shì)，同比上升90.38%。
一、案件特點(diǎn)
1.從原告身份上看，案件受理呈現(xiàn)區(qū)域性、群體性的特征。商品房買賣合同糾紛案件數(shù)量與轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)情況成正比。住宅區(qū)的開發(fā)及交付，都會(huì)產(chǎn)生一定數(shù)量的糾紛。此類糾紛不僅是多發(fā)性案件，也是群體性案件，涉案人數(shù)多。在柘榮法院的多起案件中，出現(xiàn)多數(shù)購(gòu)房者起訴同一開發(fā)商的情況。
2.從被告身份上看，在審理的198件房屋買賣合同糾紛案件中，開發(fā)商作為被告的有181件，占全部案件的91.41%，個(gè)人作為被告的僅17件。反映了開發(fā)商法律意識(shí)淡薄，侵犯購(gòu)房者合法權(quán)益的行為較嚴(yán)重。相對(duì)于開發(fā)商而言，購(gòu)房者需要承擔(dān)的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)更大。
3.從涉案標(biāo)的看，在審理的198件案件中，標(biāo)的小于5萬(wàn)的有32件，介于5萬(wàn)到10萬(wàn)的有65件，介于10萬(wàn)到20萬(wàn)的有63件，介于20萬(wàn)到30萬(wàn)的有26件，大于30萬(wàn)的12件。
4.從審理結(jié)果上看，雙方當(dāng)事人對(duì)立情緒比較嚴(yán)重，案件調(diào)撤比例低，在審理的198件房地長(zhǎng)糾紛案件中，按自動(dòng)撤訴處理4件，原告主動(dòng)撤訴3件，調(diào)解17件，判決174件，上訴108件，上訴比例高。
二、成因分析
1.開發(fā)商延期交付房屋。開發(fā)商虛假承諾導(dǎo)致不能交付或者不能如期交付。買賣雙方簽訂商品房買賣合同后，因資金不到位等原因?qū)е聼o(wú)法按期交房，買受人訴訟要求開發(fā)商支付逾期交房違約金，或訴訟要求開發(fā)商交付房屋并賠償無(wú)法按期交房的損失。
2.開發(fā)商未盡協(xié)助義務(wù)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。”開發(fā)商未按規(guī)定為購(gòu)房者辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)，使業(yè)主不能及時(shí)領(lǐng)證，買受人訴訟要求開發(fā)商及時(shí)協(xié)助辦理相關(guān)證件，并承擔(dān)相應(yīng)的損失。
3.房屋存在質(zhì)量問(wèn)題。房屋交付后，有的業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量隱患及瑕疵，有的交付房屋層高不夠、用電容量不足、配套設(shè)施不齊全等，買受人要求交付合格房屋，并賠償損失。
4.房地產(chǎn)糾紛涉及的利益重大，許多購(gòu)房者常常是付出一生的積蓄，或是大量貸款，產(chǎn)生爭(zhēng)議后，當(dāng)事人往往不會(huì)息事寧人，而是會(huì)提起訴訟，通過(guò)法律手段維護(hù)自身的合法權(quán)益。由于牽涉利益主體廣泛且爭(zhēng)議標(biāo)的基本類似或者一致，眾多商品房糾紛的當(dāng)事人為增強(qiáng)其維權(quán)力量而聯(lián)合起來(lái)，容易形成群體性或集團(tuán)案件。
三、對(duì)策和建議
1.國(guó)家應(yīng)規(guī)范商品房買賣市場(chǎng)，買受人在商品房買賣合同中處于弱勢(shì)地位，國(guó)家應(yīng)完善保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益的配套法律法規(guī)，加強(qiáng)商品房買賣市場(chǎng)整頓，切實(shí)保護(hù)買受人權(quán)益。政府應(yīng)加大對(duì)商品房開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管力度。目前商品房開發(fā)市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻低，監(jiān)管力度不足，這是房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生問(wèn)題和糾紛較多不可忽視的因素。提高商品房開發(fā)市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻，嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目審批手續(xù)，堅(jiān)持項(xiàng)目跟蹤管理，嚴(yán)厲打擊不法行為，強(qiáng)化竣工驗(yàn)收，依法查處虛假?gòu)V告，加大懲處力度。
2.法院在審理房屋買賣合同糾紛案件時(shí)，應(yīng)注意程序法和實(shí)體法并重，法律效果和社會(huì)效果的統(tǒng)一。應(yīng)多做調(diào)解工作，爭(zhēng)取在源頭化解矛盾。如果分歧太大，當(dāng)判則判，防止因久拖不決造成矛盾激化。
3.商品房開發(fā)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)自我約束，遵循誠(chéng)實(shí)守信的市場(chǎng)交易原則，提高企業(yè)信譽(yù)。更應(yīng)該嚴(yán)格遵守法律法規(guī)，依法進(jìn)行項(xiàng)目審批，杜絕違規(guī)開發(fā)、抽逃項(xiàng)目資本、房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等行為。
4.購(gòu)房者要增強(qiáng)法律意識(shí)，自我保護(hù)意識(shí)，了解交易知識(shí)，加強(qiáng)交易風(fēng)險(xiǎn)處理能力。在簽訂合同時(shí)，應(yīng)仔細(xì)閱讀格式條款，要全面理解合同條款，尤其要注意合同中是否有應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)義務(wù)而免除或減輕其責(zé)任的條款。（完）
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