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　　新開盤小區(qū)配套車位是否充足，對(duì)日后出行有著重要影響。然而這些正在銷售、但還未售出的車位，產(chǎn)權(quán)仍屬于開發(fā)商所有，開發(fā)商是否需要向物業(yè)公司繳納車位服務(wù)費(fèi)？近日，北京市房山區(qū)人民法院審理了一起物業(yè)公司起訴開發(fā)商要求繳納未出售車位服務(wù)費(fèi)的合同糾紛案件。

　　2019年8月，開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》，約定物業(yè)公司進(jìn)駐房山某小區(qū)，對(duì)小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。

　　小區(qū)業(yè)主紛紛入住，已售出的產(chǎn)權(quán)車位正常使用。在此期間，地下停車場仍有部分產(chǎn)權(quán)車位未賣出。物業(yè)公司認(rèn)為，未售出車位的產(chǎn)權(quán)仍屬于開發(fā)商所有，開發(fā)商作為車位所有人，應(yīng)同業(yè)主一樣，按服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)繳納車位管理服務(wù)費(fèi)。物業(yè)公司多次以電話、書面等形式催繳，但開發(fā)商拒絕不理?，F(xiàn)物業(yè)公司將開發(fā)商訴至法院，要求支付2019年11月至2022年7月期間未出售車位的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，共計(jì)130余萬元。

　　開發(fā)商則表示，在雙方簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》中，未就未出售車位的服務(wù)費(fèi)進(jìn)行約定；未出售車位上沒有車輛停放，物業(yè)公司主張車位服務(wù)費(fèi)不合理，也不符合行業(yè)慣例。

　　雙方對(duì)已出售的車位沒有爭議，該部分物業(yè)服務(wù)費(fèi)由產(chǎn)權(quán)所有人支付；而對(duì)于未出售的車位，是否應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商按照已出售車位的服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或其他標(biāo)準(zhǔn)支付未作明確約定。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)公司為該住宅小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，服務(wù)范圍包括小區(qū)地下停車場。地下停車場作為一個(gè)整體，物業(yè)公司在對(duì)已出售車位提供服務(wù)的過程中，亦會(huì)涉及整個(gè)地下停車場的運(yùn)營；停車場僅限購買車位的業(yè)主進(jìn)入，未購買車位的業(yè)主車輛并不能進(jìn)入使用。法院酌定參照已出售車位服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的30%計(jì)算未出售車位的服務(wù)費(fèi)。

　　最終，法院判決開發(fā)商向物業(yè)公司支付未出售車位服務(wù)費(fèi)39萬余元。物業(yè)公司不服一審判決，提起上訴。二審維持原判。

　　【法官說法】

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。一般而言，物業(yè)公司管理地下停車場，勢必會(huì)產(chǎn)生包括車輛計(jì)費(fèi)系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)與更新費(fèi)用，以及地下停車場的照明、保潔、通風(fēng)及排水等費(fèi)用在內(nèi)的成本支出。物業(yè)公司不可能只針對(duì)業(yè)主產(chǎn)權(quán)車位進(jìn)行管理服務(wù)，服務(wù)范圍必然會(huì)涵蓋未出售車位。因此，物業(yè)公司針對(duì)未出售車位收取服務(wù)費(fèi)具有合理性。

　　本案中，由于僅有購買車位的業(yè)主車輛能夠進(jìn)入地下停車場，相較于已售出車位服務(wù)而言，對(duì)未出售車位的服務(wù)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)理應(yīng)低于業(yè)主產(chǎn)權(quán)車位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即未出售車位服務(wù)費(fèi)理應(yīng)與物業(yè)服務(wù)公司所提供的服務(wù)水平相適應(yīng)。法院參照已售出業(yè)主產(chǎn)權(quán)車位服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，酌情確定未出售車位的服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也符合民法典所規(guī)定的公平原則。

　　文/王輝(北京市房山區(qū)人民法院)