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　　近期，房地產(chǎn)相關(guān)的政策暖風(fēng)頻吹。中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)(下稱(chēng)“NAFMII”)此前宣布“第二支箭”，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，該工具預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資；中國(guó)央行及銀保監(jiān)會(huì)隨后也出臺(tái)了相關(guān)政策，對(duì)房企貸款、信托等存量融資展期、增信、發(fā)債等進(jìn)行支持。

　　這些政策將對(duì)民營(yíng)房企融資、保交樓等起到哪些作用？此前國(guó)際投資者大幅賣(mài)出中資房企美元債，目前國(guó)際機(jī)構(gòu)如何看待中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景？

　　民營(yíng)房企融資壓力或邊際緩解

　　11月8日，NAFMII宣布將擴(kuò)大包括民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具。通過(guò)中國(guó)央行的再貸款提供資金，NAFMII的支持工具可采取擔(dān)保、增信、直接購(gòu)買(mǎi)債券等方式，預(yù)計(jì)約2500 億元的資金容量后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。

　　在“第二支箭”祭出后，龍湖注冊(cè)200億中票，相關(guān)消息在上周也刺激地產(chǎn)股大幅反彈。

　　穆迪高級(jí)分析師陳晨對(duì)記者表示，“在2500億元的支持資金中，民營(yíng)開(kāi)發(fā)商可獲得的金額尚不明確。但是，我們預(yù)計(jì)該支持工具有望提振市場(chǎng)信心，并緩解符合要求的開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性壓力。”

　　近一年以來(lái)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售下滑及多家開(kāi)發(fā)商違約導(dǎo)致市場(chǎng)信心疲弱，因此債務(wù)資本市場(chǎng)的大門(mén)已基本向民營(yíng)開(kāi)發(fā)商關(guān)閉。房地產(chǎn)銷(xiāo)售不振、再融資需求龐大及融資渠道削弱對(duì)民營(yíng)開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性產(chǎn)生壓力。

　　標(biāo)普信評(píng)分析師張任遠(yuǎn)對(duì)記者表示，“我們認(rèn)為本次出臺(tái)措施的額度更加充足，能夠有效緩解民營(yíng)房企的再融資壓力。我們選取了23家典型的民營(yíng)房企，通過(guò)梳理發(fā)現(xiàn)這些企業(yè)在2022年11月至2023年12月到期的公開(kāi)市場(chǎng)融資(含國(guó)內(nèi)人民幣債券、海外債券及ABS產(chǎn)品)合計(jì)在2200億元左右，‘第二支箭’的整體額度基本可以覆蓋。另一方面，‘第二支箭’2500億元額度的及時(shí)和精準(zhǔn)投放至關(guān)重要。”

　　根據(jù)標(biāo)普信評(píng)對(duì)上述23家企業(yè)進(jìn)行的數(shù)據(jù)分析，假設(shè)按照可動(dòng)用現(xiàn)金占全部貨幣資金30%的壓力情境，在再融資渠道基本對(duì)民營(yíng)房企關(guān)閉的環(huán)境下，有大量民營(yíng)房企無(wú)法堅(jiān)持到2023年底，而新政策的出臺(tái)有望明顯緩解民營(yíng)房企的流動(dòng)性壓力。

　　此外，近期中國(guó)央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(下稱(chēng)“254號(hào)文”)文件傳出。多個(gè)信源證實(shí)了文件的真實(shí)性。“254號(hào)文”包含16條內(nèi)容，涉及開(kāi)發(fā)貸、信托貸款、并購(gòu)貸、保交樓、房企紓困、貸款展期、建筑企業(yè)貸款、租賃融資、個(gè)人房貸和征信等房地產(chǎn)上下游多方面的融資。

　　其中有多個(gè)亮點(diǎn)，例如：要求穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放，特別要求“對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”；支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期、調(diào)整還款安排；鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求；支持國(guó)開(kāi)行、農(nóng)發(fā)行等開(kāi)發(fā)性政策性銀行，為房企提供“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款；銀行“兩道紅線(xiàn)”松綁，延長(zhǎng)政策過(guò)渡期等。

　　“最新的一攬子政策可能是一個(gè)信號(hào)，表明房地產(chǎn)行業(yè)‘沃爾克式’的緊縮政策已經(jīng)結(jié)束。我們認(rèn)為，這些措施表明，監(jiān)管層愿意扭轉(zhuǎn)其大部分金融緊縮措施，包括2020年底推出的‘三條紅線(xiàn)’和‘兩條紅線(xiàn)’。”野村證券中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺告訴記者，“因此，那些資金緊張的開(kāi)發(fā)商(尤其是民營(yíng)開(kāi)發(fā)商)、建筑公司、抵押貸款借款人和其他相關(guān)利益相關(guān)者現(xiàn)在可以松一口氣。”

　　不過(guò)他也表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未顯示出確定的復(fù)蘇跡象。與2015-2018年由于抵押補(bǔ)充貸款(PSL)支持的棚戶(hù)區(qū)改造計(jì)劃相比，當(dāng)前的這些措施可能對(duì)刺激住房購(gòu)買(mǎi)的影響相對(duì)有限。“房住不炒”的方向并未改變，目前而言保交樓更為關(guān)鍵。

　　地產(chǎn)復(fù)蘇之路并非坦途

　　未來(lái)，民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)仍面臨一系列挑戰(zhàn)，復(fù)蘇之路并非坦途。

　　穆迪方面表示，考慮到未來(lái)12個(gè)月開(kāi)發(fā)商龐大的再融資需求，“第二支箭”自身不大可能即刻解決房地產(chǎn)業(yè)的流動(dòng)性困境。自2022年11月1日起的12個(gè)月，受評(píng)開(kāi)發(fā)商將有大約合 3000億元的債券到期或可回售，其中境內(nèi)外市場(chǎng)的債券金額分別為194億美元及221億美元。

　　標(biāo)普信評(píng)也提及，此次支持并不是無(wú)限度、無(wú)標(biāo)準(zhǔn)的兜底，而是以市場(chǎng)化、法制化、公開(kāi)透明的方式，重點(diǎn)支持那些治理結(jié)構(gòu)完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好，財(cái)務(wù)總體健康但面臨階段性流動(dòng)性緊張的企業(yè)。

　　該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，以下三類(lèi)企業(yè)在未來(lái)有可能獲得投資人更好的認(rèn)可度：家底厚的企業(yè)，表現(xiàn)為歷史上發(fā)展審慎，在手可動(dòng)用現(xiàn)金可以覆蓋未來(lái)到期債務(wù)；到期結(jié)構(gòu)好的企業(yè)，表現(xiàn)為債券到期相對(duì)較晚，短期內(nèi)到期壓力不大；對(duì)公開(kāi)市場(chǎng)依賴(lài)度低的企業(yè)。這類(lèi)企業(yè)融資以銀行貸款為主，相對(duì)容錯(cuò)空間較大。

　　亦有海外資管機(jī)構(gòu)投資負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，“第二支箭”強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化、限期有序退出、防范道德風(fēng)險(xiǎn)，“相關(guān)條件還是比較嚴(yán)格，尤其對(duì)民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)，抵押品的要求和折扣要求應(yīng)會(huì)比較大。”

　　與房企以往發(fā)行中票不同，由中債增進(jìn)公司擔(dān)保的票據(jù)，雖然會(huì)增加擔(dān)保人，但需要提供足額的資產(chǎn)進(jìn)行抵押，以進(jìn)行反擔(dān)保，且對(duì)抵押資產(chǎn)質(zhì)量要求也較高。

　　誰(shuí)來(lái)配置地產(chǎn)債有待觀察

　　此外，誰(shuí)來(lái)買(mǎi)這些債券也成為焦點(diǎn)。

　　某外資基金公司多資產(chǎn)投資經(jīng)理近期對(duì)記者表示：“公募基金預(yù)計(jì)暫時(shí)很難買(mǎi)入不確定性較高的民企地產(chǎn)債，除了違約風(fēng)險(xiǎn)，估值也可能會(huì)出現(xiàn)較大波動(dòng)，導(dǎo)致凈值大幅波動(dòng)。”

　　另一股份行旗下的銀行理財(cái)子公司投資經(jīng)理也對(duì)記者稱(chēng)，“對(duì)多數(shù)民企地產(chǎn)債仍很難‘入池’。”某頭部信托資產(chǎn)管理部投資總監(jiān)告訴記者，“可能做高收益的資金會(huì)買(mǎi)入這些債券，但一般機(jī)構(gòu)可能不會(huì)輕易大量買(mǎi)入這類(lèi)純信用債，畢竟后面還有REITs可以投。”

　　除了供給端，需求端也是關(guān)鍵。就中長(zhǎng)期而言，地產(chǎn)行業(yè)的根本仍舊是銷(xiāo)售。安盛中國(guó)首席投資官樓超日前也對(duì)記者表示，目前中國(guó)三、四線(xiàn)城市庫(kù)存很高，加上今年內(nèi)疫情反復(fù)，未來(lái)一手房銷(xiāo)售快速回暖的前景仍待觀察，市場(chǎng)仍舊需要消耗現(xiàn)有庫(kù)存，并以保交房為主。一線(xiàn)城市的一二手房?jī)r(jià)仍有部分倒掛，房?jī)r(jià)松動(dòng)加上政策支持則會(huì)對(duì)市場(chǎng)需求回暖提供支持，國(guó)企地產(chǎn)仍會(huì)受惠于地產(chǎn)行業(yè)整體的結(jié)構(gòu)改革過(guò)程。