昨天，杭州今年出讓的第一批宅地集中掛牌，共60宗涉宅地塊將于4月25日正式出讓。
土拍的規(guī)則也有了一些調(diào)整，當(dāng)一宗地塊的溢價(jià)封頂后，去年12月的規(guī)則是進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，而這一次改為 “一次性報(bào)價(jià)”，以次高報(bào)價(jià)原則確定競(jìng)買人。
次高者得
房企若報(bào)最高價(jià)會(huì)成為“炮灰”
杭州上一次集中土拍是在2021年12月21日，當(dāng)溢價(jià)10%封頂后，由房企通過搖號(hào)決定地塊最終歸屬。此次新規(guī)則規(guī)定溢價(jià)10%后，轉(zhuǎn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)。
一次性報(bào)價(jià)，即房企只有一次報(bào)價(jià)機(jī)會(huì)。至于報(bào)價(jià)區(qū)間，鎖定在地塊起拍價(jià)的110%~112%之間。也就是說，一次性報(bào)價(jià)最高只能報(bào)到起拍價(jià)的112%。
在這個(gè)環(huán)節(jié)中，并非價(jià)高者得，而是次高價(jià)者得。一次性報(bào)價(jià)規(guī)則并非杭州獨(dú)創(chuàng)，但是像杭州這樣次高價(jià)者得，在國(guó)內(nèi)尚屬首次。蘇州、上海、南昌等地也曾嘗試一次性報(bào)價(jià)，但規(guī)定最接近平均報(bào)價(jià)者競(jìng)得。
按照杭州新出的規(guī)則，想拿地就不能報(bào)最高價(jià)，除非是有房企心甘情愿當(dāng)炮灰。一次性報(bào)價(jià)最低單位為1萬元，且采用線下報(bào)價(jià)的方式。如果多家房企的報(bào)價(jià)都為次高價(jià)，那么還得通過搖號(hào)決定地塊歸屬。
可以預(yù)見，下個(gè)月的土地出讓大戰(zhàn)，也將因這一新規(guī)而戲劇性大增。
取消預(yù)公告和勾地
再度提升了報(bào)名門檻
此次土拍新政再度取消了預(yù)公告，改為直接正式掛牌。去年杭州第二次集中供地也曾取消預(yù)公告，但是第三次集中供地又恢復(fù)了預(yù)公告。
取消預(yù)公告環(huán)節(jié)，顯然有利于加快土地出讓速度。
此外，頗具杭州特色的勾地制度，此次也取消了。所謂勾地，即房企與做地單位簽訂協(xié)議并繳納保證金(一般不超過5000萬元)，土拍時(shí)若無其他房企出價(jià)，則勾地房企必須托底。
勾地取消，意味著將直接采用報(bào)名保證金模式，也就是意向競(jìng)買單位需在報(bào)名截止日足額繳納地塊起始總價(jià)的20%保證金后方可參與競(jìng)買。這無疑將大幅提高地塊報(bào)名門檻，制約了房企報(bào)名競(jìng)買地塊的宗數(shù)規(guī)模，從而降低了每宗地塊競(jìng)拍的激烈程度，有利于進(jìn)一步穩(wěn)定地價(jià)。
這或許和去年12月的拍地有關(guān)，當(dāng)時(shí)采取了勾地模式，因而有不少房企報(bào)了十多宗地，多的甚至達(dá)到20宗。結(jié)果35宗地有24宗拍至封頂，進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。此外，由于勾地門檻低，一些小開發(fā)商也得以入圍搖號(hào)，運(yùn)氣好的甚至拿到了優(yōu)質(zhì)地塊，而品質(zhì)較好但運(yùn)氣不濟(jì)的房企反而搖不到好地。
硬性規(guī)定品質(zhì)
要有3米層高、4米高的架空層
杭州去年就提出“定品質(zhì)”，并且在上一批集中供地中得到落實(shí)。相比之下，此次新規(guī)中的“定品質(zhì)”要求有了明顯提高。
品質(zhì)要求的提高主要體現(xiàn)在兩大方面，其一是建筑層高要求不得低于3米，其二是要求建設(shè)4米高的架空層。
近年來，由于限價(jià)等方面的原因，房企對(duì)樓盤品質(zhì)的追求動(dòng)力普遍不足，有的甚至嚴(yán)重減配。就連錢江新城二期售價(jià)6.6萬元/m2的樓盤，建筑層高也只有3米。而大多數(shù)樓盤層高為2.9米，居住舒適性一般。
至于架空層，可以用來增加小區(qū)的配套，曾經(jīng)很長(zhǎng)一段時(shí)間是杭州樓盤的標(biāo)配，但是近年來也被許多房企當(dāng)作減法取消了，即便連一些中高端改善型樓盤也是如此，品質(zhì)大打折扣。
此次對(duì)層高和架空層做出了明確約定，可以視為“定品質(zhì)”的進(jìn)一步細(xì)化，也反映了市場(chǎng)呼聲，有助于杭州樓盤品質(zhì)的回歸。
錢江晚報(bào) 記者 印夢(mèng)怡 蔣敏華
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