中新社北京12月2日電 (記者 龐無忌)中國住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心原主任秦虹2日在“2021中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)年會上”表示，房企大致可分為四類，其中，“融高息錢、拿高價地”的一類房企面臨較高風險。
秦虹表示，今年中國房地產(chǎn)市場歷史罕見地出現(xiàn)上半年前端(開發(fā)、投資、新開工)和末端(銷售)同漲，下半年前端和末端同跌情形。
究其原因，秦虹分析說，從去年8月份開始，官方對重點房企融資“三條紅線”的管理以及從今年開始實施的對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款集中度的管理，帶來房地產(chǎn)行業(yè)資金需求和供給兩端的同時收緊。這改變了房地產(chǎn)行業(yè)過去20多年來所形成的高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高毛利的“三高”發(fā)展模式。
此外，頭部房企違約，帶來一系列連鎖反應，金融機構(gòu)、地方政府、購房者對房地產(chǎn)行業(yè)的風險偏好明顯下降，因此市場出現(xiàn)快速的轉(zhuǎn)向。
秦虹認為，當前一些房地產(chǎn)企業(yè)的確面臨更大的流動性風險，但需要分類考慮。她將房企分為四類。一是房企跨界轉(zhuǎn)行，多元化投資的風險。這類企業(yè)實際上出現(xiàn)的并非房地產(chǎn)風險，而且只是個別企業(yè)，數(shù)量并不多。
二是過去融高息錢、拿高價地的房企，這些企業(yè)風險較高。秦虹指出，中國房地產(chǎn)的發(fā)展格局已經(jīng)跟過去完全不同——市場需求強的地方往往都有限價，而不限價的地方購房需求弱。但房企的“三高”發(fā)展模式如果缺了高房價，將無法運轉(zhuǎn)。所以，過去融了高息錢，搶了高價地的企業(yè)將面臨商業(yè)模式不可持續(xù)的問題，風險較高。
三是受政策等因素波及的房企。這樣的企業(yè)雖有負債，但品牌效應好，融資成本不高，地價也不貴，經(jīng)營性現(xiàn)金流很穩(wěn)健。
四是負債率低的房企。它們可能是三、四線城市的頭部企業(yè)，但這些企業(yè)不在銀行的“白名單”里，融不到錢，負債率很低。
后兩者仍然受到金融環(huán)境收緊的影響，但秦虹說，只要政策調(diào)整，對房地產(chǎn)融資的正常需求能夠恢復，這兩類企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展可期。
過去房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一直是“大者恒大，強者恒強”，但秦虹指出，未來，這四類企業(yè)新的分化格局必然會出現(xiàn)，房企或?qū)⒉辉僖砸?guī)模大小來“論英雄”。(完)
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