為了換套孩子上學(xué)更近的房子，木木(化名)去年11月賣(mài)掉了北京朝陽(yáng)公園附近的房子，按照原計(jì)劃，現(xiàn)在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)他已經(jīng)簽好一套滿意的二手房。但是一場(chǎng)疫情，讓他所有的盤(pán)算都不得不后延。
小宮(化名)則意外地在3月賣(mài)掉了她位于北京新街口的房子，買(mǎi)家是疫情前來(lái)看過(guò)房子，總價(jià)只比掛牌價(jià)略低一點(diǎn)點(diǎn)，看得出買(mǎi)家很著急。
傳統(tǒng)的“3月小陽(yáng)春”已過(guò)去2/3，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人周弘(化名)春節(jié)后還沒(méi)有線下帶看過(guò)一次，所有和潛在客戶(hù)、業(yè)主的溝通都通過(guò)微信進(jìn)行。周弘說(shuō)，“這在以往不可想象”。除了等待，似乎沒(méi)有別的辦法。
新冠肺炎疫情急速“冰凍”了二手房市場(chǎng)，市場(chǎng)里的每一個(gè)人，不得不迎接猝然的改變。
疫情下成交“冰凍” 換房者賣(mài)了舊房卻無(wú)法買(mǎi)新房
去年11月，木木賣(mài)掉了北京朝陽(yáng)公園附近的一套房子，“孩子在東城上學(xué)，想換個(gè)近一點(diǎn)的。”下一套房子，木木屬意的地段在工體、朝陽(yáng)門(mén)附近。新冠肺炎疫情前，他“勘察”了三里屯的首開(kāi)幸福廣場(chǎng)和朝陽(yáng)門(mén)旁的一個(gè)小區(qū)，都不太滿意，比如朝陽(yáng)門(mén)的小區(qū)屬老舊小區(qū)，沒(méi)地兒停車(chē)，“有點(diǎn)不敢買(mǎi)”。
朝陽(yáng)公園這套房子是600多萬(wàn)總價(jià)賣(mài)出的。一眨眼，4個(gè)月過(guò)去了，賣(mài)房款的最后一筆錢(qián)上周也打到了木木賬上，可惜攥著這筆錢(qián)，卻沒(méi)地兒花——疫情當(dāng)前，下一套房什么時(shí)候能買(mǎi)上，變得遙遙無(wú)期。
按木木原來(lái)的計(jì)劃，錢(qián)一到賬，就趕快把下一套房買(mǎi)了，接下來(lái)就是裝修房子，散半年味兒，今年秋天就能喜遷新居。“如果沒(méi)有疫情，我應(yīng)該已經(jīng)簽了，但現(xiàn)在夠嗆了。”自從新冠肺炎疫情發(fā)生，木木隔三岔五沒(méi)事兒就看的那家房產(chǎn)平臺(tái)，關(guān)注的所有小區(qū)都沒(méi)再更新了，一套新房源都沒(méi)有，翻一翻，成交也都是0。就連以前老“騷擾”他、不停發(fā)戶(hù)型的中介，最近都不吱聲了，全消停了。“感覺(jué)真的是‘冰凍’了。”木木說(shuō)。
北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，2020年2月，北京二手房住宅網(wǎng)簽僅3629套，環(huán)比下降58%，同比下降40%。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月1日-17日，北京二手房住宅網(wǎng)簽3567套，2019年同期這個(gè)數(shù)字是6971套，網(wǎng)簽跌幅達(dá)49%，實(shí)際市場(chǎng)跌幅在60%以上(網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對(duì)于市場(chǎng)真實(shí)成交情況有所滯后)。
“幫我找房的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是外地的，到現(xiàn)在都沒(méi)回京呢。保守估計(jì)，5月份才能重啟(市場(chǎng))吧，等整個(gè)系統(tǒng)都正常運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)，至少得等到夏天才能買(mǎi)房了?，F(xiàn)在就是等著，另外，也有點(diǎn)期待疫情后的房?jī)r(jià)是不是能降點(diǎn)。”木木預(yù)判道。
作為現(xiàn)在有房住的人，木木心里不慌，但這個(gè)市場(chǎng)里有些人的心態(tài)沒(méi)他好。木木說(shuō)，去年買(mǎi)了他房子的那對(duì)小夫妻，最近就覺(jué)得“虧了”。“小區(qū)封了，沒(méi)法裝修，沒(méi)法搬家，加上總有買(mǎi)貴了的念頭，他們覺(jué)得挺冤枉，很后悔。”
線下帶看幾近停滯 中介憂心：不實(shí)地看房，誰(shuí)敢買(mǎi)？
北京南城某區(qū)域的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人周弘今年春節(jié)沒(méi)有回老家，盡管如此，待在北京似乎也無(wú)“用武之地”。如果沒(méi)有疫情，正月初八他就要回到門(mén)店上班，線下帶看是房產(chǎn)中介的“日常”，往年，從春節(jié)后到現(xiàn)在他應(yīng)該已經(jīng)帶看了N多套房子。
但現(xiàn)實(shí)是，春節(jié)后至今，周弘沒(méi)有線下帶看過(guò)一次，“這在以往，是無(wú)法想象的。”新冠肺炎疫情期間，北京小區(qū)嚴(yán)格封閉，出入查身份證、查出入卡。周弘所知道的本區(qū)域僅有的幾次線下帶看，是因?yàn)榻?jīng)紀(jì)人就租住在買(mǎi)家和業(yè)主所住的小區(qū)里，征得業(yè)主同意后，實(shí)現(xiàn)不出小區(qū)的帶看。而這種小區(qū)內(nèi)部的換房，實(shí)屬個(gè)例。
線下帶看基本停滯的同時(shí)，周弘的線上工作一天也沒(méi)有停。3月初開(kāi)始，成交漸有復(fù)蘇，作為房源維護(hù)人，他隔三岔五給業(yè)主反饋信息，比如“本區(qū)域的某某小區(qū)成交了一套大三居，您的房子我們也在積極推薦”等等。同時(shí)給潛在購(gòu)房客戶(hù)推薦房源，線上VR帶看。
周弘不知道“進(jìn)不去小區(qū)”的狀況還要延續(xù)到何時(shí)。對(duì)于北京市住建委3月15日發(fā)布的“每小區(qū)可有一名業(yè)務(wù)員進(jìn)入帶看”的新規(guī)，周弘表示，他所在的門(mén)店還沒(méi)接到具體信息，不知道下一步如何操作。“現(xiàn)在還是VR線上看房為主，線下基本上還看不了。但是不實(shí)地看房，誰(shuí)敢買(mǎi)呢？”
“如果說(shuō)新房銷(xiāo)售還能通過(guò)網(wǎng)上營(yíng)銷(xiāo)和創(chuàng)新手法實(shí)現(xiàn)提前認(rèn)購(gòu)，但二手房的成交卻著實(shí)無(wú)法擺脫線下看房和選房環(huán)節(jié)。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅說(shuō)，二手房的房齡、室內(nèi)裝修、公共配套都需要通過(guò)線下看房才能實(shí)地了解。受新冠肺炎疫情影響，社區(qū)封閉，造成2月北京二手房成交迅猛下滑。“目前看，3月份也會(huì)保持同比大幅下滑。”
對(duì)于北京市住建委的帶看新規(guī)，郭毅認(rèn)為，拉動(dòng)成交的作用有限。她表示，帶看新規(guī)限定了單個(gè)社區(qū)能帶看的人員數(shù)量，也就限定了客戶(hù)看房的頻次。從客戶(hù)看房的周期而言，中介帶看五套至八套，才有可能實(shí)現(xiàn)一套成交。事實(shí)上，成交通常需要經(jīng)過(guò)前期較長(zhǎng)時(shí)間的帶看和選房過(guò)程，一旦限制了中介帶看人數(shù)，一天帶看的數(shù)量和客戶(hù)量有限，即使能拉動(dòng)前期客戶(hù)轉(zhuǎn)化成交，轉(zhuǎn)化比例也會(huì)非常低。
“進(jìn)入3月，雖說(shuō)看房人群在回升，但如果缺少線下帶看環(huán)節(jié)，并不能實(shí)現(xiàn)真實(shí)的成交。”郭毅認(rèn)為，需求雖然在升溫，但轉(zhuǎn)化為實(shí)際的成交和簽約數(shù)據(jù)，需要漫長(zhǎng)的周期。而缺少線下帶看環(huán)節(jié)，會(huì)讓周期無(wú)限延長(zhǎng)。“3月成交肯定還是處在冰凍狀態(tài)。什么時(shí)候社區(qū)的封閉情況有明顯好轉(zhuǎn)，才有可能促進(jìn)成交量的攀升。”
市場(chǎng)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象 業(yè)內(nèi)稱(chēng)“全面回暖為時(shí)尚早”
即便如此，在新冠肺炎疫情陰影下，二手房市場(chǎng)仍有成交單，因?yàn)榫哂邢∪眱r(jià)值的好房子從來(lái)不愁賣(mài)，也總有人急著用房。北京的核心地段房子，在任何時(shí)期都是“物以稀為貴”。
除了在中介掛牌外，北京姑娘小宮自去年12月起也開(kāi)始在微博賣(mài)房。她這套房子位于新街口，挨著地鐵4號(hào)線新街口站和2號(hào)線積水潭站，隔壁就是積水潭醫(yī)院，又是西城學(xué)區(qū)房。既然房子不愁賣(mài)，小宮就想干脆和中介比一比，誰(shuí)先把房子成功賣(mài)出去。
微博發(fā)出去后，來(lái)了三個(gè)人，和她約好了年后來(lái)看房。沒(méi)料想新冠肺炎疫情突襲，沒(méi)人敢出門(mén)了，也沒(méi)人敢讓陌生人上門(mén)。
沒(méi)想到的是，3月的一天，中介給小宮打電話，說(shuō)有優(yōu)質(zhì)客戶(hù)有意向購(gòu)買(mǎi)，也不用看房，就想催著趕緊簽合同。因?yàn)閮r(jià)格挺滿意，只比掛牌價(jià)低了一點(diǎn)點(diǎn)，雙方很快成交。
小宮告訴新京報(bào)記者，“買(mǎi)主是挺久前來(lái)看過(guò)房子的，很喜歡我家房子。這次我也不知道對(duì)方為什么這么急就拍錢(qián)了。時(shí)間隔得太久了，我都已經(jīng)想不起這位買(mǎi)主的相貌了。”
中介是對(duì)市場(chǎng)最靈敏的。相比2月的“冰凍”，周弘感覺(jué)，隨著3月春暖花開(kāi)，“冰凍”稍稍“裂開(kāi)”了一點(diǎn)。2月，他所在的區(qū)域僅成交了1套房，3月到現(xiàn)在，已成交8套。“基本是本區(qū)域換房，改善為主，比如小兩居換成鄰近小區(qū)的大三居，好幾套成交都是為了孩子上學(xué)。”
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，隨著國(guó)內(nèi)疫情防控形勢(shì)明顯好轉(zhuǎn)，的確有一些購(gòu)房者入市了，包括剛需和疫情期間對(duì)住宅改善有需求的購(gòu)房者。相比疫情較重的2月份，最近的成交有明顯增加。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月上半月，全國(guó)主要城市的二手房成交相比2月有明顯復(fù)蘇，網(wǎng)簽量平均上漲了40%，但同比依然下調(diào)了20%以上。特別是一線城市，網(wǎng)簽同比下調(diào)了25%。
“現(xiàn)在的市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上升溫，最多只是復(fù)蘇。整體看，全國(guó)樓市平均到訪和市場(chǎng)成交量相比去年3月同期，不及一半。市場(chǎng)還處于逐漸恢復(fù)中，南方城市相比北方城市更早復(fù)蘇，跌幅也比北方城市低一些。”張大偉說(shuō)。
郭毅認(rèn)為，未來(lái)疫情全面緩解，社區(qū)不再隔離之時(shí)，二手房市場(chǎng)必定會(huì)迎來(lái)一波反彈成交。“二手房市場(chǎng)本身有剛需人群，同時(shí)購(gòu)買(mǎi)新房的人也需要賣(mài)舊買(mǎi)新，兩者都會(huì)促使二手房市場(chǎng)出現(xiàn)成交量的反彈。但這個(gè)節(jié)點(diǎn)還是以疫情全面緩解為判斷標(biāo)志。目前來(lái)看，二手房市場(chǎng)并未實(shí)現(xiàn)全面回暖。”
在張大偉看來(lái)，二手房市場(chǎng)能否回暖，除了看疫情緩解情況，也要看相關(guān)政策。目前政策沒(méi)有明顯的調(diào)整，在這種情況下，市場(chǎng)很難全面回暖。對(duì)于疫情后的房?jī)r(jià)走勢(shì)，張大偉認(rèn)為，房?jī)r(jià)下調(diào)的可能性要高于房?jī)r(jià)上漲的可能性。
新京報(bào)記者 王海亮（新京報(bào)）
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